چرا ممکن است بازار سیدنی بلغزد، حتی وقتی خریداران هنوز در بازار حضور دارند

مؤسسه SQM Research پیش‌بینی خود از بازار مسکن استرالیا در سال ۲۰۲۶ را پایین آورده و این کاهش، اصلاً جزئی نیست. مهم‌ترین تغییر این است که افزایش قیمت نفت، بازگشت فشارهای تورمی و احتمال رشد بیشتر نرخ بهره باعث شده سناریوی پایه این مؤسسه برای رشد موزون قیمت در شهرهای بزرگ، از ۶ تا ۱۰ درصد قبلی به فقط ۰ تا ۳ درصد برسد. در این بازنگری، سیدنی و ملبورن در سمت ضعیف‌تر بازار قرار گرفته‌اند، در حالی که پرت، بریزبن، داروین و آدلاید هنوز مقاوم‌تر به نظر می‌رسند.

اهمیت این موضوع در آن است که با یکی از ساده‌انگارانه‌ترین عادت‌های بازار در تضاد است: این تصور که همه بازارهای ملکی با هم حرکت می‌کنند و هر چیزی که به‌اصطلاح «بلوچیپ» باشد، در کوتاه‌مدت هم امن‌تر است. اما واقعیت این‌طور نیست. در محیطی با نرخ بهره بالاتر، بازارهای گران‌قیمت که هزینه استقراض در آن‌ها سنگین‌تر است، می‌توانند به حساس‌ترین بخش‌های کشور نسبت به نرخ بهره تبدیل شوند. دقیقاً همین چیزی است که سناریوهای جدید SQM به آن اشاره دارند.

نکته مهم اینجاست: ضعیف‌تر شدن چشم‌انداز کلی بازار، لزوماً به این معنا نیست که همه خریداران باید دست نگه دارند.

برای بعضی وام‌گیرندگان، صبر کردن تا روشن‌تر شدن شرایط منطقی به نظر می‌رسد. اما در عمل، این تصمیم می‌تواند نتیجه معکوس بدهد. نرخ‌های بالاتر، اول از همه قدرت وام‌گیری را کاهش می‌دهند. قیمت‌ها هم همیشه به اندازه‌ای پایین نمی‌آیند که این کاهش را جبران کنند. بعد اگر نرخ‌ها در ادامه پایین بیایند، توان وام‌گیری بهتر می‌شود، اما ممکن است قیمت‌ها زودتر از آن‌که خریدار بتواند پس‌اندازش را جبران کند بالا بروند. به همین دلیل است که خیلی از خریدارانی که یک پنجره ورود را از دست می‌دهند، متوجه می‌شوند پنجره بعدی هم لزوماً آسان‌تر نیست.

اینجاست که استراتژی از تیتر خبر مهم‌تر می‌شود. اگر یک خریدار توان خرید دارد، اما فقط به اندازه یک یا دو حرکت قدرت وام‌گیری دارد، شاید خرید اول بیشتر از آن‌که درباره «بی‌نقص بودن» باشد، درباره «کارکرد داشتن» باشد. ورود به بازاری که سریع‌تر حرکت می‌کند، می‌تواند زودتر برای او سرمایه و اکوئیتی بسازد. این موضوع مهم است اگر خرید دوم همان خریدی باشد که قرار است برای نگهداری بلندمدت، نوسان کمتر یا ورود به بخشی دیگر از چرخه بازار انجام شود.

این به معنای بی‌ریسک بودن دنبال کردن مومنتوم نیست. اما نشان می‌دهد که ساختن پرتفوی و زمان‌بندی برای خانه‌اولی یا مصرف‌کننده نهایی، یک مسئله واحد نیستند.

بخشی که خیلی‌ها از آن غافل می‌شوند این است که خریداران خانه‌اولی هنوز هم در حال ورود به بازار هستند، حتی در شرایطی که affordability یا توان خرید همچنان تحت فشار است.

داده‌های ABS برای فصل دسامبر ۲۰۲۵ نشان می‌دهد تعداد تعهدات جدید وام برای خریداران خانه‌اولیِ صاحب‌خانه‌نشین، در آن فصل ۶.۸ درصد رشد کرده و به ۳۱,۷۸۳ مورد رسیده است. همچنین ارزش این وام‌ها هم ۱۵.۵ درصد افزایش یافته و به ۱۹.۳ میلیارد دلار رسیده است. این رشد قابل‌توجه است و برخلاف این تصور عمل می‌کند که خریداران بالقوه عملاً از بازار حذف شده‌اند.

یعنی با اینکه قدرت خرید پایین آمده، دسترسی به بازار کاملاً بسته نشده است. حمایت‌های دولتی، سپرده‌های کمتر، تغییر محل خرید و آمادگی برای مصالحه روی نوع ملک، هنوز هم باعث می‌شود خریداران وارد بازار شوند. بازار آسان نیست، اما منجمد هم نشده است.

این موضوع برای سرمایه‌گذاران هم مهم است. بازاری که در آن جریان وام خریداران خانه‌اولی هنوز برقرار است، بازاری نیست که تقاضا در آن از بین رفته باشد؛ بلکه بازاری است که تقاضا در آن خودش را با شرایط وفق داده است.

نرخ‌های بالاتر، بخشی از بازار را کند می‌کنند؛ نه اینکه کل بازار را از بین ببرند. خریداران حالا انتخاب‌گرتر شده‌اند، نسبت به قیمت حساس‌ترند و بیشتر به تنظیمات تأمین مالی وابسته‌اند، اما هنوز فعال‌اند. همین موضوع باعث می‌شود بعضی بخش‌های بازار حتی وقتی احساسات کلی ضعیف می‌شود، کف قیمتی خود را حفظ کنند.

حاشیه سودهای انباشته، بیشتر از چیزی که فکر می‌کنیم از بازار حمایت می‌کنند

یک عامل حمایتی دیگر هم زیر پوست بازار وجود دارد که کمتر از نرخ بهره درباره‌اش صحبت می‌شود: اکوئیتی و سود انباشته مالکان.

بر اساس گزارش Domain، در نیمه دوم سال ۲۰۲۵، ۹۷.۵ درصد از فروش مجدد خانه‌ها و ۸۸.۳ درصد از فروش مجدد واحدها در سطح کشور با سود همراه بوده است. این یعنی بسیاری از مالکان فعلی هنوز حاشیه امنی دارند، حتی اگر فشار هزینه‌های زندگی بیشتر شده و نرخ‌ها مدت طولانی‌تری بالا بمانند.

چرا این مهم است؟ چون بازارها معمولاً زمانی شدیدتر ترک می‌خورند که مالکان مجبور شوند بدون حاشیه امن، در شرایط ضعیف بازار ملک خود را بفروشند. چنین سطح گسترده‌ای از سودآوری، ریسک را از بین نمی‌برد، مخصوصاً برای خریداران تازه‌وارد یا بعضی بخش‌های ضعیف‌تر بازار آپارتمان؛ اما احتمال افزایش گسترده فروش‌های از سر اجبار را در کل بازار کاهش می‌دهد.

به همین دلیل است که چرخه فعلی بیشتر ناهموار به نظر می‌رسد تا یکدست ضعیف. بازارهای گران‌قیمت ممکن است نرم شوند. حجم معاملات می‌تواند لکه‌ای و نامنظم باقی بماند. اما وقتی تعداد زیادی از خانوارها هنوز روی اکوئیتی نشسته‌اند، ایجاد موج گسترده فروش اجباری سخت‌تر می‌شود.

در بازنگری SQM، سیدنی و ملبورن همچنان واضح‌ترین نقاط فشار هستند و این منطقی است.

این‌ها بازارهای عمیق با تقاضای بلندمدت قوی‌اند، اما در عین حال همان بازارهایی هستند که قیمت ورودی بالاتر و اندازه وام بزرگ‌تر باعث می‌شود تغییر نرخ بهره سریع‌تر روی آن‌ها اثر بگذارد. وقتی شرایط تأمین مالی سخت‌تر می‌شود، جمعیت خریداران خیلی زود کوچک می‌شود. و وقتی نرخ‌ها در نهایت پایین بیایند، این روند می‌تواند خیلی سریع برعکس شود.

در مقابل، پرت، بریزبن، آدلاید و داروین به‌خاطر تفاوت در توازن عرضه، affordability و تقاضای محلی، شرایط متفاوتی دارند. بعضی از این بازارها هنوز ارزش نسبی بهتر، نرخ خالی پایین‌تر یا سطح قیمت منطقی‌تری دارند. این به آن معنا نیست که از ریسک مصون‌اند؛ فقط یعنی ضربه نرخ‌های بالاتر ممکن است در آن‌ها کمتر یا با تأخیر ظاهر شود.

اما خطر اینجاست که تصور کنیم این عملکرد بهتر، به‌طور خودکار ادامه پیدا می‌کند. لزوماً این‌طور نیست.

سه ریسک اصلی وجود دارد که باید زیر نظر داشت.

اول، تورم است. اگر قیمت انرژی همچنان روی قبوض خانوارها اثر بگذارد و بانک مرکزی استرالیا به این نتیجه برسد که تورم هنوز مهار نشده، مسیر نرخ بهره می‌تواند برای مدت بیشتری از چیزی که وام‌گیرندگان انتظار دارند، سخت‌گیرانه باقی بماند. سناریوی تهاجمی‌تر SQM فرض می‌کند نرخ نقدی تا پایان ۲۰۲۶ به ۴.۵ درصد یا بیشتر برسد و رشد موزون شهرهای بزرگ به منفی ۳ تا ۱ درصد کاهش یابد.

دوم، ضعیف شدن بازار کار است. اگر بیکاری سریع‌تر بالا برود یا تقاضا بیش از انتظار افت کند، کاهش نرخ بهره ممکن است زودتر اتفاق بیفتد. سناریوی خوش‌بینانه‌تر SQM فرض می‌کند نرخ‌ها تا ۴.۱ درصد بالا بروند و سپس در ادامه ۲۰۲۶ روند کاهشی آغاز شود؛ که در این صورت نتیجه شهرهای بزرگ می‌تواند به ۲ تا ۷ درصد رشد برسد.

سوم، سیاست‌گذاری است. بازار مسکن فقط با نرخ بهره حرکت نمی‌کند. تغییرات مالیاتی، مشوق‌های خرید، مقررات اعتباری و تصمیمات مربوط به برنامه‌ریزی شهری، همگی می‌توانند رفتار بازار را تغییر دهند، مخصوصاً در لبه تصمیم‌گیری خریداران.

سیگنال فعلی بازار این نیست که «مسکن استرالیا سقوط می‌کند» و این هم نیست که «ملک همیشه برنده است». واقعیت، دقیق‌تر و منضبط‌تر از این حرف‌هاست.

کاهش پیش‌بینی SQM به شما می‌گوید خوش‌بینی ساده و راحتی که در اواخر ۲۰۲۵ وجود داشت، حالا تعدیل شده است. نرخ بهره و تورم دوباره مهم شده‌اند. بازارهای گران‌قیمت بیشتر در معرض فشارند. اما تقاضای خریداران از بین نرفته، وام خریداران خانه‌اولی هنوز در حال رشد است و حاشیه امن سرمایه‌ای بسیاری از مالکان هنوز به آن‌ها کمک می‌کند فشارها را تحمل کنند.

اگر الان در ذهن‌تان این سؤال است که: «خب، حالا من باید چه کار کنم؟» از اینجا شروع کنید:

اول توان وام‌گیری خودتان را در سناریوی نرخ بهره بالاتر محک بزنید، بعد آن را با بازارهایی مقایسه کنید که در آن‌ها عرضه، affordability و مومنتوم هنوز با هم هم‌راستا هستند. در شرایط فعلی، چرخه بازار از افسانه‌های قدیمی درباره بعضی postcodeها مهم‌تر است.

اگر می‌خواهی بدونی با بودجه، شرایط و هدف خودت از کجا باید وارد بازار بشی، بهترین قدم اینه که قبل از هر تصمیم، آموزش درست ببینی.

دوره رایگان خرید خانه بهت کمک می‌کنه:

• اشتباهات رایج خریداران خانه‌اولی رو نشناسی و تکرار نکنی

• بدونی در هر مرحله از خرید باید به چه چیزهایی توجه کنی

• با دید استراتژیک‌تری بازار، بودجه و گزینه‌هات رو بررسی کنی

• با اعتمادبه‌نفس بیشتری برای خرید خانه در استرالیا اقدام کنی

برای شروع، دوره رایگان خرید خانه را ببین و با آگاهی بیشتری وارد بازار شو.